Verificarea activitatii asociatiilor de proprietari poate fi realizata de mai multe entitati, in functie de natura controlului si de domeniul verificat. Principalele autoritati competente sunt:
- Primaria sau autoritatea publica locala - Aceasta poate verifica respectarea regulamentelor locale, normelor de urbanism si a altor prevederi specifice zonei in care functioneaza asociatia. Totusi, primaria nu are competenta sa intervina in aspectele administrative interne ale asociatiei, precum gestiunea financiara sau modul de administrare al patrimoniului.
- Autoritatea Fiscala (ANAF) - Are competenta de a controla respectarea obligatiilor fiscale ale asociatiei, inclusiv plata impozitelor si taxelor. Aici vorbim despre impozitul pe cladiri sau TVA aferent serviciilor prestate. ANAF poate solicita documente contabile si financiare pentru a verifica corectitudinea declararilor si platilor.
- Curtea de conturi - Intervine in situatiile in care asociatia de proprietari primeste fonduri publice, de exemplu de la bugetul local sau alte surse publice. Curtea de conturi verifica modul de gestionare a acestor fonduri pentru a se asigura ca sunt folosite legal si eficient.
- Protectia consumatorilor - Aceasta institutie poate verifica serviciile prestate proprietarilor, in special daca exista reclamatii legate de calitatea serviciilor sau clauze contractuale abuzive in relatia cu asociatia.
- Instantele judecatoresti - Au rolul de a solutiona litigiile dintre proprietari si asociatie sau intre asociatie si terti, fiind o cale de rezolvare in caz de neintelegeri privind drepturile si obligatiile partilor.
- Comisia de disciplina a asociatiei - Daca este constituita, aceasta comisie are rolul de a verifica respectarea regulamentului intern al asociatiei si poate lua masuri disciplinare impotriva membrilor care incalca regulile.
- Auditorii financiari sau firmele specializate - In cazul asociatiilor cu o gestiune financiara complexa, este recomandata efectuarea unor audituri interne sau externe, pentru verificarea rapoartelor financiare si pentru asigurarea transparentei in administrarea fondurilor comune
Verificarile asupra asociatiilor de proprietari pot acoperi mai multe aspecte, in functie de competenta autoritatii sau organismului care efectueaza controlul. Cele mai frecvente verificari includ:
- Modul de administrare a fondurilor comune - Se analizeaza incasarile de la proprietari, cheltuielile efectuate pentru intretinerea si reparatiile cladirii, precum si gestionarea corecta a fondurilor disponibile. Scopul este de a asigura transparenta financiara si folosirea eficienta a banilor asociatiei.
- Respectarea obligatiilor fiscale si legale - Verificarea depunerii la timp a declaratiilor fiscale si plata impozitelor si taxelor datorate de asociatie, in conformitate cu legislatia fiscala in vigoare
- Respectarea hotararilor adunarii generale a proprietarilor - Controlul modului in care administratorul sau conducerea asociatiei pune in aplicare deciziile luate in cadrul adunarilor generale, respectand vointa coproprietarilor
- Conformitatea cu regulamentul asociatiei si legislatia aplicabila - Se verifica daca activitatea asociatiei respecta regulamentul intern si toate normele legale relevante, inclusiv cele privind administrarea proprietatii comune
- Calitatea serviciilor prestate - Evaluarea serviciilor furnizate catre proprietari, cum ar fi paza, curatenia, intretinerea instalatiilor si reparatiile efectuate, pentru a asigura un standard corespunzator si respectarea contractelor cu furnizorii
Proprietarii au un rol activ si important in controlul si supravegherea activitatii asociatiei de proprietari. Pentru a se asigura ca asociatia functioneaza corect si transparent, acestia pot utiliza urmatoarele mecanisme:
- Dreptul de a cere informatii si documente - Proprietarii au dreptul legal de a solicita si consulta documentele financiare si administrative ale asociatiei, precum balanta contabila, contractele incheiate cu furnizorii, procesele verbale ale adunarilor generale si alte documente relevante. Acest acces permite monitorizarea modului in care sunt gestionate fondurile si deciziile asociatiei
- Participarea la adunarile generale si votarea punctelor de interes - Adunarile generale reprezinta forumul principal unde proprietarii pot discuta problemele asociatiei, pot pune intrebari administratorului si pot vota asupra deciziilor importante, inclusiv asupra bugetului, planurilor de reparatii sau schimbarii conducerii
- Solicitarea unui audit extern sau inspectie - In situatiile in care exista suspiciuni privind gestionarea incorecta a fondurilor sau nereguli in administrare, proprietarii pot cere convocarea unei adunari generale speciale pentru aprobarea unui audit extern sau pot solicita interventia unei firme specializate care sa verifice legalitatea si corectitudinea gestiunii.
Atunci cand in urma verificarilor sau controalelor se constata nereguli in administrarea asociatiei de proprietari, pot interveni diverse consecinte. Administratorii sau membrii conducerii care incalca legea pot fi sanctionati de catre autoritati cu amenzi sau alte masuri administrative. In cazurile grave, cum ar fi frauda sau delapidarea, pot fi trase la raspundere penala.
Completarea gresita a documentelor poate atrage sanctiuni! Lucrarea noastra va ofera 45 de modele esentiale, aliniate cu Legea 196/2018 ...click AICI<<
Persoanele responsabile pentru prejudicii aduse asociatiei sau proprietarilor pot fi obligate sa repare daunele cauzate, prin plata unor despagubiri sau alte masuri compensatorii.
De asemenea, instantele sau autoritatile pot dispune masuri pentru remedierea situatiei, cum ar fi inlocuirea administratorului, corectarea gestiunii financiare, reanalizarea si refacerea contabilitatii, ori alte actiuni necesare pentru aducerea asociatiei in legalitate.
Activitatea asociatiilor de proprietari este reglementata printr-un cadru legislativ specific, care stabileste atat modul de organizare si functionare, cat si obligatiile si drepturile coproprietarilor. Legea nr. 196/2018 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari reglementeaza modul in care asociatiile trebuie sa se organizeze, sa functioneze si sa administreze patrimoniul comun. De asemena, prevede si obligatiile administratorilor, drepturile coproprietarilor si conditiile de desfasurare a adunarilor generale.
Legea nr. 196/2018 - Capitolul III - Drepturile si obligatiile proprietarilor
Sectiunea 1 Drepturile proprietarilor din condominii
Articolul 27
Toti proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au dreptul sa participe, cu drept de vot, la adunarea generala a asociatiei de proprietari, sa isi inscrie candidatura, sa candideze, sa aleaga si sa fie alesi in structura organizatorica a asociatiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana in cauza trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu.
Articolul 28
(1) Proprietarii din condominiu au dreptul sa fie informati in legatura cu toate aspectele ce privesc activitatea asociatiei, sa solicite in scris si sa primeasca copii dupa orice document al acesteia. Proprietarii care solicita copii dupa documentele asociatiei de proprietari vor suporta costul de multiplicare a acestora.
(2) In vederea bunei informari a proprietarilor, asociatia de proprietari amplaseaza la loc vizibil un avizier la care sunt afisate documente, in conformitate cu prevederile prezentei legi.
(3) Proprietarii din condominii au dreptul sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotei de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari si, dupa caz, sa o conteste in scris in termen de 10 zile de la afisarea listei de plata. Presedintele asociatiei de proprietari este obligat sa raspunda, in scris, la contestatie in termen de 10 zile de la primirea acesteia.
(4) In cazul in care presedintele sau administratorul nu ia toate masurile necesare in scopul facilitarii accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociatiei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv si cenzorul/comisia de cenzori. In situatia nesolutionarii sau a solutionarii necorespunzatoare a solicitarilor notificate in termen de 10 zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa compartimentelor prevazute la art. 10.
Articolul 29
(1) In cazurile in care unul dintre proprietari impiedica, cu rea-credinta si sub orice forma, folosirea normala a condominiului, sau a unor parti componente, potrivit destinatiei acestora, si creeaza prejudicii celorlalti proprietari, proprietarii prejudiciati sau orice persoana care se considera vatamata intr-un drept al sau se poate adresa in scris presedintelui, comitetului executiv al asociatiei de proprietari si institutiilor cu atributii privind respectarea ordinii si linistii publice sau, dupa caz, instantelor judecatoresti.
(2) Daca o hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a presedintelui este contrara prevederilor prezentei legi sau este de natura sa prejudicieze interesele proprietarilor, acestia sau orice persoana care se considera vatamata intr-un drept al sau poate sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentele prevazute la art. 10 sau, dupa caz, poate solicita instantelor judecatoresti anularea in tot sau in parte a hotararii/deciziei si/sau repararea pagubei cauzate.
(3) Orice persoana sau orice proprietar care se considera vatamata/vatamat intr-un drept al sau din cauza neindeplinirii sau indeplinirii defectuoase a atributiilor de catre presedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de catre administrator se poate adresa in scris compartimentelor prevazute la art. 10 sau, dupa caz, instantelor judecatoresti.
Sectiunea a 2-a Obligatiile proprietarilor din condominii
Articolul 30
(1) Proprietarii din condominii au obligatia sa notifice presedintelui orice schimbare intervenita in structura si numarul membrilor familiei prin deces, casatorii sau nasteri, persoanele luate in spatiu, precum si locatarii/comodatarii ca urmare a inchirierii sau a imprumutarii locuintei.
(2) Notificarea prevazuta la alin. (1) se face in scris in termen de 10 zile de la schimbarea intervenita, de la luarea in spatiu, respectiv de la semnarea contractului de inchiriere/comodat.
(3) In conditiile prezentei legi si cu respectarea prevederilor legislatiei in vigoare privind calitatea in constructii, proprietarul este obligat sa mentina proprietatea sa individuala, locuinta sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in stare buna din punct de vedere tehnic si functional, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar, chirias sau angajat al asociatiei de proprietari nu poate incalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala a celorlalti proprietari din condominiu si nu poate afecta functionarea normala si intretinerea condominiului.
(4) In cadrul proprietatii individuale, proprietarul are obligatia sa pastreze si sa intretina in stare de functionare si siguranta spatiile interioare, echipamentele si instalatiile din dotarea tehnica a proprietatii individuale, respectiv instalatiile sanitare, de incalzire, canalizare, alimentare cu energie electrica, gaz, apa, precum si altele de aceasta natura, pe cheltuiala sa, astfel incat sa nu aduca prejudicii celorlalti proprietari din condominiu.
(5) Daca proprietarul unei locuinte ori al unui spatiu cu alta destinatie provoaca daune oricarei parti din proprietatea comuna sau din proprietatea individuala a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligatia sa repare stricaciunile sau sa suporte cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.
(6) Raporturile juridice stabilite de comun acord intre locator si locatar, precum si nerespectarea obligatiilor contractuale de catre locatar nu absolva proprietarul, in calitate de locator, de obligatiile sale fata de asociatia de proprietari sau fata de furnizorii de utilitati publice, prevazute in prezenta lege.
Articolul 31
(1) Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociatiei de proprietari, proprietarul este obligat sa permita accesul presedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului si al unei persoane calificate in realizarea lucrarilor de constructii/reparatii, dupa caz, in proprietatea sa individuala, atunci cand este necesar sa se inspecteze, sa se repare ori sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuala. Fac exceptie cazurile de urgenta cand termenul pentru preaviz este de 24 de ore.
(2) In cazul in care proprietarul nu permite accesul in proprietatea sa, in conformitate cu prevederile alin. (1), acesta raspunde civil si penal, dupa caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectati, in conditiile legii.
(3) Proprietarii din condominiu care sufera un prejudiciu ca urmare a executarii lucrarilor prevazute la alin. (1) sunt despagubiti de catre asociatia de proprietari, din fondul de reparatii.
(4) In cazul in care prejudiciul este cauzat de catre executantul lucrarilor de interventie, persoana fizica/juridica, despagubirea va fi recuperata de la acesta, in conditiile legii.
(5) Lucrarile de interventie la elementele componente ale proprietatii comune, efectuate in baza alin. (1), se executa in conditii stabilite de comun acord si consemnate printr-un acord semnat de catre proprietar si asociatia de proprietari.
(6) In situatia in care, pe parcursul executarii lucrarilor de interventie in baza prevederilor alin. (1), se afecteaza in orice mod proprietatea individuala, cheltuielile necesare pentru aducerea la starea tehnica initiala a acestora se suporta in conditiile alin. (3) si/sau (4), dupa caz.
Articolul 32
(1) Proprietarii sunt obligati sa ia masuri pentru consolidarea si modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalatiilor si dotarilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuala, reabilitarea termica in scopul cresterii performantei energetice, precum si reabilitarea structural-arhitecturala a anvelopei condominiului pentru cresterea calitatii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, in conditiile mentinerii aspectului armonios si unitar al intregului condominiu, indiferent de natura interventiilor.
(2) In cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului fatadei se face numai in mod unitar pe intreg condominiul, indiferent de numarul asociatiilor de proprietari constituite pe scari sau tronsoane, in baza unei documentatii tehnice elaborate in conditiile legii, de catre arhitecti cu drept de semnatura si cu respectarea prevederilor legale in vigoare privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, regimul monumentelor istorice si al zonelor protejate, reabilitare termica pentru cresterea performantei energetice a cladirilor si reabilitarea structural-arhitecturala a anvelopei acestora pentru cresterea calitatii arhitectural-ambientale a cladirilor.
(3) Inainte de modificarea aspectului fatadei condominiului, presedintele asociatiei de proprietari solicita, in scris, autoritatii administratiei publice locale toate informatiile si restrictiile referitoare la culoare, aspect, materiale si altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de interventie aferente zonelor de interventie prioritara stabilite in cadrul programelor multianuale privind cresterea calitatii arhitectural-ambientale a cladirilor.
(4) In cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scari legate structural, lucrarile de consolidare sau modernizare, reabilitare termica si structural-arhitecturala se vor realiza in mod unitar pentru intregul ansamblu, cu respectarea intocmai a caracterului arhitectural al condominiului si a caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.
(5) Proprietarii constructiilor, persoane fizice sau juridice, si asociatiile de proprietari, precum si persoanele juridice care au in administrare constructii incadrate in clasele de risc seismic si/sau afectate de seisme sunt obligati sa ia masurile prevazute de lege pentru reducerea riscului seismic al constructiilor.
Completarea gresita a documentelor poate atrage sanctiuni! Lucrarea noastra va ofera 45 de modele esentiale, aliniate cu Legea 196/2018 ...click AICI<<
Articolul 33
(1) Proprietarii din condominii care isi instraineaza locuintele sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta sunt obligati ca la intocmirea actelor de instrainare sa faca dovada platii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari si a utilitatilor publice.
(2) Notarii publici vor autentifica actele de instrainare a unitatilor de proprietate imobiliara din condominii numai daca este indeplinita una din urmatoarele conditii:
a) proprietarul prezinta o adeverinta din partea asociatiei de proprietari, care reprezinta dovada achitarii pana la acea data a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, iar in cazul neachitarii integrale, mentionarea cuantumului debitelor existente la acea data. Adeverinta va avea numar de inregistrare din evidentele asociatiei, data eliberarii si termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverinta se prezinta notarului public de catre instrainator, in original, cu semnatura olografa a administratorului asociatiei de proprietari si a presedintelui, cu precizarea numelui si prenumelui acestora si cu stampila asociatiei de proprietari. Prin exceptie, semnatura oricaruia dintre acestia este suficienta, caz in care in cuprinsul adeverintei se va mentiona motivul lipsei celei de-a doua semnaturi. In situatia in care condominiul nu are constituita asociatie de proprietari sau, desi constituita, aceasta nu are presedinte si administrator in functie sau plata cotelor de contributie la cheltuielile comune ale asociatiei de proprietari sau/si pentru utilitatile publice se face printr-o alta modalitate agreata de proprietarii condominiului, instrainatorul va da o declaratie pe propria raspundere cu privire la acest aspect, declaratie care va fi mentionata in cuprinsul actului notarial de instrainare, si va prezenta notarului public copia ultimei facturi impreuna cu dovada achitarii utilitatilor publice si/sau a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari si/sau cuantumul debitelor acestora de la acea data. Factura prezentata nu poate fi pentru o perioada anterioara mai mare de 2 luni;
b) in cazul existentei unor datorii catre asociatia de proprietari sau catre furnizorii de utilitati publice in cazul facturarii individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de instrainare daca dobanditorul accepta expres ca va prelua in intregime toate debitele instrainatorului catre asociatia de proprietari, precum si toate debitele catre toti furnizorii de utilitati publice.
(3) Dispozitiile alin. (2) se aplica in mod corespunzator si la pronuntarea unei hotarari judecatoresti care tine loc de act de instrainare, prin care se instraineaza locuintele sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta dintr-un condominium.
(4) Actele de instrainare autentificate de notarul public cu nerespectarea prevederilor alin. (2) sunt anulabile.
(5) La instrainarea proprietatii, proprietarul este obligat sa transmita catre dobanditor orice documente pe care le detine si care pot avea consecinte asupra drepturilor si obligatiilor privitoare la proprietatea care este instrainata, inclusiv certificatul de performanta energetica aferent acesteia, intocmit in conditiile legii. In actul de instrainare partile vor declara in mod corespunzator despre indeplinirea acestor obligatii.
(6) La incheierea actului autentic sau, dupa caz, la pronuntarea hotararii judecatoresti ori a incheierii actului de adjudecare, notarul public sau, dupa caz, instanta de judecata ori executorul judecatoresc va mentiona in act ca noului proprietar ii revine obligatia sa prezinte presedintelui asociatiei de proprietari, in termen de 10 zile lucratoare de la efectuarea transferului dreptului de proprietate, informatiile necesare, conform actelor de proprietate, in vederea calculului cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari pentru respectiva locuinta sau pentru spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta, si datele de contact ale proprietarului.
(7) In cazul inchirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitatie, precum si in cazul unor contracte de comodat pentru spatiile din condominiu, obligatia de plata a cotelor de intretinere revine proprietarului, acesta recuperand de la beneficiarii dreptului de folosinta a spatiilor respective contravaloarea acestora, in conditiile stabilite prin contractul de inchiriere/constituire/comodat.
(8) La solicitarea oricarui proprietar, presedintele si/sau administratorul sunt/este obligati/obligat sa elibereze adeverinta prevazuta la alin. (2) lit. a) care sa dovedeasca achitarea la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari sau existenta unor datorii catre asociatia de proprietari sau catre furnizorii de utilitati publice, dupa caz, in termen de 3 zile lucratoare de la primirea solicitarii acesteia.
(9) Presedintele sau administratorul asociatiei de proprietari are obligatia solicitarii notarii in cartea funciara a debitelor mai vechi de 3 luni si care depasesc valoarea salariului de baza minim brut pe tara garantat in plata. Birourile de cadastru si publicitate imobiliara vor proceda la notarea acestor debite in cartea funciara a locuintelor sau spatiilor cu alta destinatie.
(10) Notarea in cartea funciara a debitelor prevazute la alin. (9) este scutita de plata taxei de timbru.
Copiaza Link-ul catre aceasta sectiune: Cine are competenta sa verifice asociatiile de proprietari?
E-JURIDIC.RO
