Partajul in cazul imobilelor. Explicatii si efecte juridice

Partajul unui bun este acea operatiune juridica prin care bunul respectiv, stapanit in comun de doua sau mai multe parti, este impartit efectiv intre acestea, fiecare dintre parti devenind proprietarul exclusiv asupra partii materiale din bun ce ii revine. 

Partajul poate fi facut voluntar sau pe cale juridica. De asemenea, partajul poate avea ca obiect intreaga masa, sau doar anumite parti din bunul supus partajului.

Potrivit art. 680 alin. (2) Cod civil, in cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai daca actul de partaj incheiat in forma autentica sau hotararea judecatoreasca ramasa definitiva, dupa caz, au fost inscrise in cartea funciara.

Opozabilitatea unor acte juridice

Avand in vedere ca in cursul administrarii bunului comun sunt incheiate diferite acte, se pune intrebarea daca respectivele acte vor fi mentinute si dupa efectuarea partajului.

Situatie: Spre exemplu, un contract de locatiune incheiat pe o perioada mai mica de trei ani va trebui respectat de catre coproprietarul care nu si-a exprimat acordul la incheierea acestuia?

Consideram ca, atata timp cat contractul de locatiune a fost mentinut si acceptat de coproprietarul care nu si-a exprimat acordul, acesta va fi mentinut si dupa partaj. Coproprietarul care considera ca ii este afectat dreptul sau, avea posibilitatea atacarii si desfiintarii contractului de locatiune inainte de partaj. Aceste aspecte rezulta atat din dispozitiile speciale din Codul civil privind contractul de locatiune, cat si din dis- pozitiile privind proprietatea comuna si partajul.

Actele incheiate, in conditiile legii, de un coproprietar cu privire la bunul comun raman valabile si sunt opozabile celui caruia i-a fost atribuit bunul in urma partajului (art. 681 Cod civil).

Situatie: Ce se va intampla insa in cazul in care unul dintre coproprietari a constituit o garantie asupra cotei sale parti?

In functie de modul de partajare, situatia va avea o rezolvare diferita, dupa cum urmeaza:

    • in cazul in care bunul poate fi atribuit in natura, garantia constituita asupra cotei parti a unuia dintre coproprietari se stramuta de drept asupra bunului atribuit acestuia (art. 682 teza I Cod civil);

    • in cazul in care bunul nu poate fi impartit si atribuit in natura coproprietarului care a constituit o garantie asupra cotei sale parti, garantia constituita se stramuta asupra sumelor de bani care i-au fost atribuite prin partaj (art. 682 teza a II-a).

De aici rezulta ca bunul poate fi atribuit in natura unui alt coproprietar ce va fi obligat la acordarea unei sulte asupra careia este stramutata garantia constituita de coproprietarul care nu a primit bunul in natura. 

In practica judiciara insa, pentru a nu fi afectata garantia, bunul era atribuit, de regula, persoanei care constituise garantia, aceasta urmand a acorda sulte celorlalti coproprietari.

Afla mai multe detalii din Ghidul "Enciclopedia Juridica" de AICI ...click pentru detalii si comenzi<<