Cum functioneaza dreptul de preemptiune?

Dreptul de preemptiune confera titularului (preemptorului) intaietate la cumparare fata de terti. In termeni simpli, atunci cand proprietarul vinde bunul, el este obligat sa puna la cunostinta preemptorului conditiile vanzarii si sa-i ofere posibilitatea de a cumpara in aceleasi conditii.

Scopul este protejarea unor interese private sau publice (ex.: arendas, chiriasi, vecini, coproprietari, bunuri cu valoare istorica etc.). Acest regim poate izvorati din lege (preemptiuni legale) sau din conventie (preemptiuni contractuale), iar Codul Civil reglementeaza in mod expres institutie in art. 1730-1740. 

In Codul Civil sunt cuprinse regulile generale aplicabile dreptului de preemptiune. Articolul 1730 alin (1) prevede, "titularul dreptului de preemptiune, numit preemptor, poate sa cumpere cu prioritate un bun.". 

"Vanzarea bunului cu privire la care exista un drept de preemptiune legal sau conventional se poate face catre un tert numai sub conditi a suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre preemptor." - Art. 1731. 

"Vanzatorul este obligat sa notifice de indat preemptorului cuprinsul contractului incheiat cu un tert." - Art. 1732 alin. (1). Toti elementii esentiali ai ofertei (descrierea bunului, termenii, sarcinile care greveaza bunul etc.) trebuie sa fie comunicati. Termenele legale pentru exercitiul dreptului sunt prevazute tot in acelasi articol (in principiu 10 zile pentru bunuri mobile si 30 zile pentru bunuri imobile - termenul curge de la comunicarea notificarilor). 

"Prin exercitarea preemptiunii, contractul de vanzare se considera incheiat intre preemptor si vanzator in conditiile cuprinse in contractul incheiat cu tertul; (...) Vanzatorul raspunde fata de tertul de buna-credinta pentru evictiune." - Art. 1733.

"Dreptul de preemptiune este indivizibil si nu se poate ceda." - Art. 1739. Aceasta regula are efect practic: titularul nu poate vinde dreptul de preemptiune unui tert si nici il poate exercita partial. 

Notarea dreptului conventional de preemptiune asupra unui imobil se face in cartea funciara (Art. 1737) - aceasta notare produce efecte importante privind intabularea cumparatorului si termenele practice in care preemptorul mai poate interveni. 

 

Exista doua surse principale ale dreptului de preemptiune:

Normele Codului Civil se aplica in mod supletiv, dar dispozitiile legilor speciale pot adapta sau completa regimul (Legea nr. 71/2011 contine prevederi de punere in aplicare care indica cum se completeaza reglementarile speciale cu articolele 1730-1740). In practica, daca exista o prevedere speciala, ea prevaleaza acolo unde legiuitorul a stabilit aceasta ordine.

Procedura aplicabila este functionala si destul de stricta.

In primul rand, vanzatorul este obligat sa notifice preemptorul cu continutul contractului incheiat cu tertul; notificarea poate fi facuta si de cumparatorul tert. Notificarea trebuie sa contina elementele esentiale (identificarea vanzatorului, descrierea bunului, sarcinile, termenii si conditiile vanzarii si locul unde se afla bunul).

Dupa primirea notificarii, preemptorul are la dispozitie un interval fix pentru a-si manifesta acordul: cel mult 10 zile pentru bunuri mobile si cel mult 30 zile pentru bunuri imobile (termenul curge de la comunicarea notificarii).

Exercitarea se face prin declaratia preemptorului adresata vanzatorului, insotita de consemnarea pretului la dispozitia vanzatorului (mecanism practic care dovedeste seriozitatea si asigura plata). Aceste reguli sunt imperative pentru eficienta institutiei. 

Cand preemptorul isi manifesta corect si in termen vointa de a cumpara, contractul incheiat anterior cu tertul se desfiinteaza retroactiv, iar contractul se considera incheiat intre preemptor si vanzator in aceleasi conditii. Totusi, vanzatorul raspunde fata de tertul de buna-credinta pentru eventualele prejudicii (evictiune) cauzate de exercitarea preemptiunii. In esenta, exercitarea afecteaza pozitia tertului, dar nu exonereaza vanzatorul de consecinte in anumite ipoteze de buna-credinta a tertului.

Important: clauzele contractuale care au ca scop impiedicarea exercitarii preemptiunii sunt lipsite de efect fata de preemptor.

Pot exista situatii in care mai multi preemptori isi exercita dreptul asupra aceluiasi bun.

Codul prevede un mecanism de prioritizare:

Aceasta ordine este imperativa si se aplica pentru a evita blocaje sau litigii prelungite. 

Pe langa regimul general, legi speciale instituie preemptiuni pentru anumite categorii. Un exemplu frecvent este dreptul arendasului: Codul Civil prevede explicit ca "Arendasul are drept de preemptiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercita potrivit art. 1730-1739." (Art. 1849) - ceea ce inseamna ca arendasul beneficiaza de prioritate la cumparare in conditiile legii generale.

Alte exemple apar in reglementari referitoare la terenuri forestiere, monumente istorice sau alte situatii in care interesul public ori cel de protectie sociala impun o preferinta.

In practica, aceste prevederi speciale pot schimba ordinea de prioritati si conditiile concrete de exercitare.

In primul rand, baza exercitiului este documentul care atesta existenta vanzarii catre tert (contractul incheiat intre vanzator si tert) sau o copie a notificarii primite de la vanzator. Asadar, pentru a actiona practic ai nevoie, in mod obisnuit, de o copie clara a contractului incheiat cu tertul sau, dupa caz, de notificarea transmisa de vanzator. Pe langa aceasta, preemptorul trebuie sa aiba documente care sa-i ateste statutul de titular al dreptului (de exemplu, contractul de arendare pentru arendas, titlul de coproprietar, acte doveditoare ale calitatii de chirias etc.).

In momentul exercitiului, este esentiala dovada consemnarii pretului pus la dispozitia vanzatorului - asta se poate face prin ordine de plata, chitanta bancara, depozit deschis la o banca in beneficiul vanzatorului sau alte instrumente susceptibile de a demonstra ca pretul a fost consemnat concret in termenul legal. Daca preemptiunea este conventionala asupra unui imobil si a fost notata in cartea funciara, acte privind inscrierea /notarea si documente de la biroul de carte funciara sunt utile si, adesea, necesare pentru protectia dreptului.

Daca preemptorul actioneaza prin imputernicit, este obligatorie o procura in forma ceruta de lege (si, la nevoie, legalizata/ notariala). Pentru claritate si protectie, este recomandata asistenta unui avocat sau a unui notar in redactarea declaratiei de exercitare si in efectuarea consemnarii pretului; pentru imobile, mult mai ales, intabularea sau radierea in cartea funciara necesita documentatie suplimentara legata de contractul rezultat din exercitiu. Aceste masuri sprijina eficienta exercitiului si reduc riscul de contestatii. 

Cele mai frecvente probleme apar din neglijarea notificarilor, din comunicari incomplete sau din neinregistrarea notarii dreptului conventional. Daca vanzatorul omite sa notifice preemptorul sau pune la dispozitie o informare neclara, preemptorul poate avea dificultati in a-si exercita dreptul in termenul legal. De asemenea, intabularile ulterioare sau tranzactiile cu terti in buna-credinta pot genera litigii complexe, in care instanta va analiza, in principal, respectarea termenelor, forma si continutul notificarilor si dovezile consemnarii pretului. In practica, abordarea preventiva (notare in cartea funciara; consult notarial; pastrare a dovezilor bancare) reduce considerabil riscul unui proces prelungit. 

Daca esti titularul unui drept de preemptiune, pastreaza copia contractelor de arendare / contractelor care te califica si cere sa fii notificat in scris la orice intentie de vanzare.

Cere vanzatorului o copie completa a contractului incheiat cu tertul si dovedeste imediat disponibilitatea pretului prin documente bancare formale; la imobile, solicita notarea preemptiunii in cartea funciara sau verifica daca aceasta exista.

Daca esti proprietar ce urmeaza sa vanda, informeaza corect si complet preemptorii prevazuti de lege si tine cont ca vanzarea catre tert este supusa conditiei suspensive a neexercitarii preemptiunii.

In toate cazurile sensibile (terenuri agricole, monumente istorice, cazuri cu mai multi preemptori), consultul juridic si notarial este esential.